26日，成都主城区抛出两枚“重磅炸弹”来，锦江区川师大板块的自在轩和武侯区武侯新城板块三环外机投桥街道的美泉悦府都拿证了。其中自在轩单价13400-17197元，户型面积70-105平米套二套三，418套房源，绝大多数房源面积都在70~95㎡之间。属于目前新房市场上非常罕见的主打中小户型的项目，也因此其总价门槛低至92-180万元，是位于主城核心区的低门槛住宅项目。莫要说主城区，就是近郊很多区域的新盘也比这样的价格更高。刚需可完全考虑入手。美泉悦府79~145㎡的高层清水房价格约12570-14370元，叠拼19830-22710元，户型面积高层112-127平米套三，161-158平米套四，叠拼153平米下叠套四，155平米上叠套四，一共628套房源。尽管户型较大，但也有112-127平米这样兼具实用和舒适性的房源，总价140-160万左右，在动辄200万的成都，价格也比较亲民了。

  户型建面：约70㎡（208套）、约90㎡（158套）、约105㎡（50套）

  自在轩项目地处东2.5环，距离二环、三环不到两公里的距离。它位于锦江区二环到中环之间的静安路西侧，与著名的万科城市花园隔路相望。万科城市花园作为成都标杆项目，目前成交价格达到了3万左右，整个川师大板块的价值也很高。但一街之隔的自在轩却环境很一般，配套的学校也与城市花园不一样。

  在静安路东侧，除了万科城花，还有四川师范大学历史最悠久的狮子山校区、华润幸福里、校园春天、德馨苑等项目，目前已经呈现出非常成熟的状态。因此，在自在轩的10分钟步行半径内，就可以享受到主城区比较成熟的各种生活配套。比如在交通方面，距离项目约200米的成龙路公交站就有多达10条公交车，而地铁四川师大站距离项目也只有约450米的步行距离，离今年即将开通的8号线公里，双地铁去哪儿都很方便。

  目前，四川师大地铁站已经有7号线通车运行，正在修建中的地铁13号线号线换乘。同时，项目南侧四川师大站也是成都市首批13个TOD示范项目之一，将重点打造四川师大站西北象限的区域，而自在轩就紧邻这一TOD项目。这一项目未来将是7号线号线号线（规划中）的交汇点。

  地铁四川师大站附近的二类住宅用地已部分调规为商业用地商业配套方面，在自在轩项目的斜对面就是已经非常成熟的社区商业体——万科花园广场。

  项目周边缺乏大型商业，项目自带社区底商，因其片区建设较早，所以周边比较老旧，不过在项目附近有万科城市花园的成熟底商，能满足人们日常生活的基本需求。在项目2公里范围内有华宇广场、万达广场（锦华路店）等大型商业，朝川师方向走还有华润中环广场、万科阳光广场、校园广场等社区型商业，再加上项目本身带有底商，基本的日常消费都能在小区周边非常方便的解决。顺便提一下，因为该项目是在川师附近，川师的物价一碗面还不到10块，好吃嘴以后有福了。

  教育资源方面，小区地处川师片区，周边学校较多，包括川师幼儿园、成师附小万科分校、川师附小、川师附中、师大一中、树基幼儿园、金苹果幼儿园、成师附小、菱窠路小学以及七中嘉洋外国语学校等众多优质学校，其中成师附小万科分校就在自在轩的斜对面。不过从近几年的小学入学划片情况来看，成师附小万科分校的对口楼盘有且只有万科城市花园，跟自在轩同在静安路西侧的学府芳邻和城东雅郡两个楼盘都属于菱窠（kē）路小学的划片范围。因为还没交房，自在轩的学区具体会被划分给哪个学校，要等交房后由教育局决定。

  总体而言，自在轩项目处于主城区二环到中环之间的核心区域，依托于静安路东侧成熟的川师板块，日常生活的便利性颇高，对于想要在主城区安家落户的人来说，这个地段可以说是相当方便了。然而，在静安路的西侧，自在轩项目却背靠着锦江区三环内最大的待改造区域——农科院片区。

  对于很多不熟悉这一片的人来说，可能很难想象在锦江区的三环内还有这种地方，但它的确就是这样的一片存在。

  当然，这个目前看来算是劣势的点，实际上我反而认为是片区的一大利好。因为锦江区作为成都主城区最核心的两大城区之一，未来可供开发的土地只会越来越少，而在它的三环内，更是再难找到这样一大片可供成片开发打造的区域，所以农科院片区的开发改造只是时间问题。

  隐藏在建成区中间的一大片待改造区域该片区的价值，也会随着未来的开发改造而得到进一步提升。特别是像自在轩这种刚需型的产品，未来还存在卖房置换的需求，那么片区价值还有巨大的提升空间，则更有利于改善置换的操作。

  自在轩占地仅约15亩，由3幢高层住宅和1幢多层商业楼半围合而成，是一个体量比较小的项目，目前已经是准现房呈现的状态。

  项目容积率约4.0，所有高层住宅均为2梯4户的布局，属于比较传统的高密度高层产品，共有70㎡、90㎡和105㎡三种户型。据售楼部工作人介绍，该项目一共是由3栋住宅和1栋商业构成，其中1、2、4号楼都是住宅，3号楼是一个4F的商业。来到现场可以看见该项目已经算是准现房了，只需要内部再做一些处理，今年9月份就能交房。所有楼栋正对中庭，1、2号楼正对公园绿地，景观视野较为舒适，4号楼临街，或有一定噪音影响。具体楼栋分布如图：

  1、2号楼总层数都是26层，4号楼是28层，均为2梯4户，全部都是清水交付，值得一提的是，售楼部小姐姐说虽然是清水交付，但是墙面都简单刷了一层漆，另外电线以及插座都是全装好了的，如果要求不是特别高，这部分都可以省1万多。

  综合来看，自在轩就是一个典型的刚需项目，容积率较高、中庭也比较小，居住舒适性一般，但其相对较小的户型面积，对于刚需人群来说也十分友好。

  自在轩共有3个户型，建面分别约70㎡，90㎡和105㎡，户型均朝中庭，虽然中庭不大，但也总比临街好。此次即将开盘共418套，其中约70㎡共有208套，也是此次最多的户型。

  70㎡的小套二，这是一个两室两厅一卫的户型，有利用控制总价的同时也实现了两居室的功能。整个户型设计比较合理，不足之处是功能分区有点混乱，并且次卧的门正对客厅与餐厅之间，私密性较差。优势是空间虽然较小，但大部分房间朝南，在采光上较好。

  这是一个三室两厅一卫的户型，在不到100㎡的建筑面积中，设计了三个卧室，甚至还分设有景观阳台和生活阳台，可谓麻雀虽小五脏俱全。总的来说户型比较方正，干湿分区，功能分区明显，但不足的是3个卧室并排，且中间的卧室正对餐厅，加之这个户型所有位置的主采光面均朝北，日照采光较差，而且私密性也较低。另外，三房独卫的设计也降低了居住体验感。

  这是整个项目最大的一个户型，采用的是竖厅设计，且主卧与两个次卧分隔开来，舒适性更高，双阳台的设计让室内的采光和通风得到了保障。该户型相比95㎡的小三房，多了一个主卫生间，同时部分空间尺度也要大一些，更能满足多人口家庭的居住需求。该户型所有位置的主采光面均朝西南朝中庭，一定程度上能兼顾采光和安静居住的需求。

  总体而言，项目的户型设计都比较紧凑，属于注重功能性的产品。当然，因为所有住宅均为清水交付，那么以上原始户型也可以根据各人不同的需求来进行个性化的改造。

  值得注意的是，该项目公摊较高，占25％，换句线㎡计算，除去公摊，实际面积也就只有50几㎡。

  1.自在轩整个项目占地面积比较小，容积率是4，居住舒适度也就一般，3.85元/㎡的物管对于刚需来说也是有点贵了，不过这3种户型也都是小户型，适合想在主城区上车的刚需，售楼部工作人员说目前关注人数已经超过2000人了，摇中还是有一定难度。

  2. 与周边二手房有剪刀差，据链家网显示，区域内的二手房价格都在2万以上，如万科城市花园二手房均价29739元/㎡，华润幸福里二期23542元/㎡。

  据了解，2014年10月，成都市锦江区统一建设有限公司以4780元/㎡的楼面地价竞得了自在轩项目这15亩地块。据成都房协官网消息今天已取证了，清水售价13400-17197元/㎡。相比同区域的二手房来说，价格太香氤了！项目今天首次取证就一次性推出全部418套房源，总价仅约92~183万元/套。按三成计算最低首付仅约28万元即可买进主城最核心的锦江区中环内的套二住房，相信对主城区的购房者一定是充满了吸引力。尽管项目有这样那样的不足，比如周边环境还有待提升、容积率较高、盘小，但毕竟价格门槛低，又占据了主城区中环内的区位和成熟配套，对于钟情于主城区但预算又不高的年轻刚需而言，仍然非常值得一看。对于刚需来说，这是一次上车的好机会，毕竟主城区还有小户型的刚需盘是真的不多了，且买且珍惜。

  美泉悦府位于永康路与兴业北路交汇处，距离地铁武青南路1.5公里左右，但周边有在建的地铁9号线号线机投站，将来乘地铁会比较方便。项目所在的机投镇，也是众所周知的比较乱，目前城市面貌乱后，交通拥堵，配套也比较一般。小区所在的划片属于成都市金兴北路小学，附近还有一所私立小学成都市明成学校。

  成都美泉悦府向南约1公里是西部智谷，向北约3公里是青羊新城，且整个机投镇属于成都规划的江岸楔生态带，是重点打造的居住板块，现在杂乱的面貌将来会改观。项目高层是18层，2梯4户，叠拼4层。小区内有两个面积7100平米的大中庭，内部配套有游泳池、网球场、篮球场。高层户型多达8种，选择性比较多，其中C6和D3户型还做到了南北通透，推荐优先考虑两种户型。

  项目一套12楼的118平套三总价164.35万，首付49.35万，也是一个可承受的预算，建议在城西活动的朋友考虑它。叠拼户型如下，纯改善的朋友可优先考虑。