3月15日，2022网易方向大会第一期《楼市真的松绑？》在北京举行，北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士师生导师董藩、中央财经大学金融学院教授、博导韩复龄、北大国发院经济学副教授、博士生导师赵波出席本次会议，就房地产行业相关议题进行深入探讨，其中，中央财经大学金融学院教授、博士生导师韩复龄做了题目为《2022楼市要松绑？》的主题演讲。

  我今天讲的主题是“2022楼市要松绑”。今年的政府工作报告说明，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

  2021年暴的最大的一个雷就是恒大欠了2万亿巨债，包括欠供应商的、欠银行的，还有别的的产业链上下游的钱。现在这个雷又不能让它直接爆掉，只能逐步处理问题，所以当时中国一行两会专门把恒大的董事长许家印召到北京来约谈。

  2万亿债务是什么概念？2021年，广东省一般公共预算收入首次突破1.41万亿元，整个广东省的财政收入也没有2万亿。经过二十多年的发展，房地产已经从黄金时代走向了白银时代，甚至有人讲进入了黑铁时代。因为二手房是属于自由交易的，一手房是政府限价的。从2月份开始，深圳的二手房的交易开始急剧下滑，并不是因为出台了什么政策，而是因为居民手里的钱买不起深圳的房子。深圳的房价收入比大约是40倍，也就是说你不吃不喝40年，才能买到一套差不多的房子。

  有一位经济学家前几年讲，买房付首付要动用六个钱包，剩下的收入就是要还月供、按揭，在疫情的冲击之下，现在不少人处于失业或者灵活就业状态，年轻人的收入预期是下降的。有好多原来买了房的人现在还不上房贷，断供了，最后迫不得已，所有的招都使尽了，他可能不得不违约。

  现在各家银行年报出的最大的不良资产就是涉及到房地产方面的，动不动几十亿，甚至上百亿。现在经济比较好的城市和地区是哪儿？是制造业有活力的地区，特别是高技术制造业发展比较好的，转型比较成功的城市。东北的一些城市，比如鹤岗，10万块钱就可以买一套房子，关键是卖得出去吗？它没有制造业，没有产业支撑，财政都运行不了。

  进入2021年下半年，部分三四线城市发布“限跌令”，如山东菏泽、辽宁沈阳、湖南岳阳、江苏江阴、河北唐山、云南昆明、广西桂林、河北张家口等。河北张家口前几年因为有冬奥会的预期，说是北京的后花园，夏天可以度假，冬天可以滑雪，房价暴涨，现在冬奥会开完了，房价又急剧回落。北京周边的燕郊，房价最高的时候炒到4万元/平米，现在只有1万多元/平米，相当于于腰斩。有一个人在网上诉苦，他买了燕郊的房子，总价400多万，现在因为工作的原因，现在没那么高的收入了，还不了贷就断供了，原来的贷款他还了68万，但是这些只是还的利息，还没有还到本金，要把所有的本金加上利息都得还给银行。即使你自己无力偿还，银行拍卖，拍卖的缺口还得补上。

  现在的人口形势严峻。中国实行了三十多年的计划生育政策，80后有2.19亿人口，90后1.88亿，00后1.47个亿，10后1.48亿，2021年国家统计局发布的数字，全国人口净增长只有48万，新生儿只有1062万，是从1949年以来人口生育最低的一个年份。1949年，中国的人口基数是4亿多人，还是战乱时期，现在虽然2016年放开了二胎，2020年政治局会议放开了三胎政策，但是响应者寥寥。

  我有不少学生本来找到了留在北京的工作，有一个是重庆的，在北京待了两年，对北京的高房价望洋兴叹，他就回到了重庆，当时重庆的房子还不到8000元/平米，他就买了一个大房子，工作当然也不错。现在毕业十年了，他和同学一聚会，留在北京的同学刚刚付完首付买了房子，每个月要还2万多的房贷，甚至有的人要付得更多，感觉压力巨大。现在年轻人数量慢慢的变少，每年民政局公布的结婚数据下滑得很厉害，2021年结婚对数只有763.6万对，刚需的住房需求在明显下降。

  我们看看新房市场，去年（2021年）前九个月的数据还算好的。危机的爆发是在第三季度，就是九月份恒大暴雷之后，另外一家房地产公司紧随其后险些暴雷，还有花样年发行的外债美元债券违约。整个房地产开发的购置面积下降10%以上，土地成交款也是下降的，所以导致一些地方的发展财政吃紧，他不是不想卖地，是没有人买了。前几年，某些房地产开发商杠杆加得太猛。

  商品房的销售全年是十七八万亿，我们大家常常讲世界上有两个最大的泡沫，一个是美国的股市泡沫，再一个就是中国的房地产泡沫，看看哪个更坚挺。因为前些年的调控，初衷是政府不希望房价猛涨，当然也不希望房价猛跌，房价暴跌会导致相关的产业的问题、银行的问题、地方政府的问题，这些都是串在一起的。

  但是年轻人买房，按照现在的大城市的房价，高校的年轻老师收入算不低了，假如没有当时的政策房，他们也是买不起的，更加不用说其他岗位的年轻人了。在2020年疫情的压力之下，去年大城市有一个小阳春，但是我做过一个调查，购房人的信心指数是一路下行的，到9月份以后就开始跌破100，只有九十几。

  政府的工作报告对房地产的严厉调控已经放缓，开绿灯了，但是整个消费收入相比GDP还是略低的。国家统计局公布中国基尼系数是0.48，严重的不均衡。很多富豪有他的需求，他要买几千万的房，普通人在大城市和二线城市解决他的刚需。所以这几年有好多的西部地区，像重庆、成都，核心经济圈发展得好，和它的房价相对控制得比较适中是有关系的。深圳改革开放，但是这些年由于房价高企，制造业开始脱离深圳，包括华为都到了东莞拿了一块地，因为东莞的地比深圳的地便宜多了。环京所谓的北三县，在北京的东边，三河、香河和大厂，名义上是河北省的属区，但是夹在北京和天津之间，这部分归北京还是归天津，一度传说可能要归北京了。

  房价炒得很厉害，因为现在咱们严格的户籍制管理制度，买房得有户口，或者多少年的工作年限才可以。提起2021年的新一线城市，就是重庆、西安、长沙、成都、武汉，比如长沙这几年制造业发展得不错，为什么？因为长沙的房价在省会大城市里面是比较低的，有的人就从深圳回到了长沙，而且也促进了长沙的消费，它不仅有制造业，像三一重工，中联重科，还有一些上市公司，也有一些热门的网红打卡的消费类项目。反过来看房价比较高的这些地区，发展的后劲可能就受到影响。

  我们再来看一下二手房的市场。二手房主要是改善性的住房，比如原来一般的小年轻刚结婚的时候钱不多，先在北京买个老破小，50平米、70平米，我好多学生毕了业，都是按照当时自己的购买能力买了一个房子。过了几年职位提升了，收入上来了，生了一个娃两个娃，需要一个大房子，改善住房这一个年龄段大概是35岁到45岁之间，因为到了45岁之后，一般人的职业生涯也度过了黄金期，虽然现在有延迟退休，但是当时都要开始准备养老了，改善住房的需求就不大了。

  2021年第三季度，一线城市中上海的二手房找房热度依然 处于首位，北京排在其后。新一线城市中，重庆、成都二 手房找房热度依然排在第一、二位，合肥超越西安位居第三，西安、沈阳紧随其后。合肥原来是名不见经传的一个没有存在感的城市，这些年合肥政府，我们讲合肥最大的风投，投了蔚来汽车，投了好多新能源的产业链，包括京东方，现在最大的制造基地就在合肥，因为它的地价、房价相对适中。

  一个地方的房价再便宜，如果配套跟不上、产业跟不上也是不行的。这些年我们面临着产业的脱钩，像一些外资，因为中国的劳动力成本上升，房地产成本上升，成本上升了，没什么竞争力了，同样新开一条生产线，越南的成本就比中国要便宜很多。所以很多跨国企业都搬到越南、搬到印度去了。除了其他的原因之外，中国的高房价，分摊到工资里面，各方面都上去了，他承担不起，所以进行了转移。

  2021年中国经济稳步的增长达到8.1%，主要是靠出口贸易，出口主要靠制造业。这个出口里面有一半是来自于外国跨国公司的贡献，随着硬脱钩，跨国巨头们开始从中国转移，比如三星把所有在中国的工厂都关掉了。富士康也有计划转移到别的地方去。

  2021年第三季度，一线城市中北京的二手房挂牌均价约5.9万元/平方米，深圳5.7万元/平方米，上海的均价在5.4万元/平方米。广州因为有卫星城，其均价在3.5万元/平方米。新一线城市中，杭州二手房挂牌均价超过3万元/平方米，南京二手房挂牌均价约2.9万元/平方米，苏州2.2万元/平方米，东莞接近2万元/平方米。沈阳和长沙，二手房的房价接近，大约为1万元/平方米，但是长沙制造业的GDP产值要远高于沈阳这个老工业基地。

  东北一个是孔雀东南飞，年轻人都走了，到南方安家置业发展去了，所以现在发展得不错的，就是像重庆、长沙，包括西安这些城市。剩下的像厦门、三亚，由于高房价，这两年GDP的增长也开始放缓了。

  各个城市都是不一样的，有的地方买一套住房要500万以上，有的要两三百万，有的一百万以下，不能按照房价或者房子市值来比较，应该按照当地的收入水平来比较。

  为什么前些年年轻人都爱去深圳？因为那里有城中村，小产权房，不管是大产权小产权，只要能解决住的问题，城中村是当年农村自建的房，成本很低，而且不收物业费，所以好多年轻人住在那里，现在开始整治这种城中村，就是廉价租房，所以好多人就不往深圳去了，去了也没地儿待，租赁房源新增的供应量在下降，因为租房的成本现在占到新毕业年轻人收入的一半以上。

  北京一个三环边上老破小的两居室一个月的租金要七八千，年轻人一个月的收入有多少？所以只能退而求其次，两个人合租一套两居室，你占其中一间，我占另外一间，这样成本分摊一下。

  国家现在也正在提倡建设长租房市场，其实我们的祖国有现成的长租房市场，就是国家给公务员盖的经济适用房，这个价位是比较低的，土地征收各方面都有政策优惠。但是这个没有真正的产权，不能转让，你可以住，可以继承，与同等地块的商品房相比，公务员住的经济适用房，现在叫安置房或者公租房，成本要便宜一半以上。

  现在能分房的地方只有国家机关。分房都是调整的，原来就是各单位盖的，有的是后来专门批一个地块给你盖的。头几年北京公务员的经济适用房，每平米只有几千块，现在提高到一万多一点，这个要比市场上新房、二手房要低得多，但是它也已经完全覆盖了所有的成本，开发经济适用房的开发商也能赚到钱。

  所以现在租房也是成都重庆租房领先新一线城市。通过租房来解决居住问题，现在全国的人均住房面积已经是40平米以上，有的家庭有好多套房，有的家庭买不起房，关键是贫富差距太大。银保监会主席郭树清在两会的记者会上说，“现在大家不会总想着买了房以后能升值，那个时代已逝去了。即便升值，套现起来也都非常难。”

  北京的租金一平米一个月差不多120元，50平米一个月就是6000元，稍微大一点就上万。杭州一平米一个月租金60多元。所以现在为什么流行共享办公室，因为好多的小公司，在大的地方租办公楼都租不起了，只能缩小面积。现在整个租金的趋势也在往上走。因为人口流动下降，北京好多低端人口都赶走了，你现在要去街头找个炸油条的、卖豆腐脑的，都没有了，因为他们住的地方都没有了。

  但是房地产价格持续往上冲，已达到了一个天花板。当然房价还会涨，涨的前提是什么？发票印钞，在大通胀时代，房产还是有一定的保值作用的。但是它的上升空间还有多少？现在北京的房子好一点的10万/平米，好一点的一套房子价值上千万。根据汇算清缴的数据，大概只有10%的劳动者月收入能达到个税综合所得起征点5000块钱以上。

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